Công thức tính ROI, cap rate, dòng tiền và đánh giá khoản đầu tư BĐS cho thuê hiệu quả.
Các chỉ số cần biết
- **Cap rate (Tỷ suất vốn hoá):** Thu nhập ròng / Giá mua. Mức tốt: 5–7%.
- **ROI:** Lợi nhuận / Vốn bỏ ra (sau vay). Mức tốt: 8–15%.
- **Dòng tiền (Cash flow):** Thu thuê – Trả nợ – Chi phí. Phải dương.
Ví dụ chung cư 3 tỷ
- Vốn tự có: 1 tỷ
- Vay 2 tỷ, lãi 8%/năm, 20 năm → trả 16.7 triệu/tháng
- Thuê: 18 triệu/tháng = 216 triệu/năm
- Chi phí (quản lý, sửa chữa, trống 1 tháng): 25 triệu/năm
- Thu nhập ròng: 216 – 25 = 191 triệu
- **Cap rate:** 191 / 3.000 = 6.4% ✓
- **Dòng tiền:** 191 – 200 (trả nợ) = –9 triệu/năm (âm nhẹ, chấp nhận được vì tăng giá)
Yếu tố ảnh hưởng lợi nhuận
1. **Vị trí:** gần trung tâm/trường/văn phòng = thuê nhanh
2. **Loại hình:** studio 25–35m² cho thuê dễ nhất
3. **Nội thất:** đầu tư full nội thất tăng giá thuê 20–30%
4. **Quản lý:** thuê dịch vụ 5–10% giá thuê
Rủi ro cần tính
- Trống nhà 1–2 tháng/năm
- Sửa chữa lớn 5–10 năm: 50–100 triệu
- Lãi suất tăng → trả nợ tăng
- Giá thuê giảm (kinh tế suy thoái)
Lời khuyên
- Cap rate < 4%: chỉ phù hợp đầu tư tăng giá
- Cap rate > 8%: cảnh giác (có thể vị trí xấu)
- Dòng tiền âm > 6 tháng: rủi ro cao
