Từ điển thuật ngữ B-Cost

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ — mức lãi suất chiết khấu làm NPV = 0. Càng cao càng hấp dẫn. Với BĐS đầu tư, IRR ≥ 12–15%/năm được coi là tốt tại Việt Nam.

VD: Bỏ 3 tỷ, sau 5 năm nhận về 5 tỷ ⇒ IRR ≈ 10.8%/năm.

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư trong một khoảng thời gian.

VD: Vốn 2 tỷ, lãi 400 triệu sau 2 năm ⇒ ROI 20%, ~9.5%/năm.

Dòng tiền ròng năm chia cho vốn tự có bỏ ra — đo hiệu quả tiền mặt của khoản đầu tư có dùng đòn bẩy.

Giá trị hiện tại ròng của tất cả dòng tiền tương lai, chiết khấu về hôm nay. NPV > 0 → dự án tạo giá trị.

Số tiền phải trả cố định mỗi kỳ cho khoản vay theo phương thức trả đều (annuity).

Tỷ lệ vay trên giá trị tài sản. Ngân hàng VN thường cho vay 60–80% với BĐS ở, 50–70% với BĐS đầu tư.

Khả năng dòng tiền dự án trả nợ. DSCR ≥ 1.2 là an toàn.

Giai đoạn đầu khoản vay chỉ trả lãi, chưa phải trả gốc. Giảm áp lực dòng tiền lúc đầu nhưng làm tăng tổng lãi.

Sau kỳ ưu đãi, lãi suất điều chỉnh theo công thức 'lãi tiết kiệm 12–24 tháng + biên độ 3–4%'. Cần dự phòng ngay từ đầu.

Thời điểm dòng tiền tích luỹ = vốn tự có ban đầu. Với BĐS cho thuê, thường 8–15 năm là hợp lý.

Việc dùng vốn vay để khuếch đại tỷ suất sinh lời trên vốn tự có. Đòn bẩy càng cao rủi ro càng cao.

Phần tiền chủ đầu tư/người mua phải bỏ ra sau khi trừ khoản vay. = Tổng đầu tư − Vốn vay.

Tổng doanh thu bán hết dự án theo giá thị trường dự kiến — dùng để đo hiệu quả CĐT.

Toàn bộ chi phí để hoàn thành và bán được dự án: đất + xây + soft cost + tài chính + marketing + dự phòng.

Giá đất × diện tích + thuế sang tên + phí công chứng, môi giới. Thường chiếm 30–60% tổng đầu tư nhà phố tại đô thị lớn.

Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành theo chu kỳ 5 năm — dùng làm căn cứ tính thuế phí. Thường thấp hơn thị trường 30–70%.

Giá giao dịch thực tế đang chào bán / khớp lệnh trên khu vực. Tham khảo qua tin đăng, ngân hàng định giá, môi giới địa phương.

Chênh lệch giữa giá bán và giá mua sau thời gian nắm giữ. Ở VN 2018–2023 trung bình 8–12%/năm ở các đô thị lớn.

Điểm thấp/cao nhất của giá BĐS trong một chu kỳ (thường 7–10 năm). Mua ở đáy, bán ở đỉnh — nhưng ai cũng biết chỉ khi đã đi qua.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đỏ, cấp cho đất) và quyền sở hữu nhà ở gắn với đất (hồng). Hiện nay đã hợp nhất mẫu chung.

0.5% giá trị BĐS khi sang tên. Với căn hộ mới thường CĐT hỗ trợ; nhà phố/đất người mua tự nộp.

Áp dụng cho BĐS mua từ CĐT (căn hộ, shophouse, condotel). BĐS thứ cấp giữa cá nhân không chịu VAT.

2% giá bán căn hộ, chỉ áp dụng chung cư — nộp một lần khi bàn giao, để bảo trì phần chung.

2% giá chuyển nhượng cho lần bán (miễn nếu là nhà ở duy nhất và sở hữu ≥ 6 tháng).

Bản vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 — chốt kiến trúc từng lô, cần có mới xin phép xây dựng chính thức.

Hệ số điều chỉnh giá đất Nhà nước so với giá thị trường, dùng khi tính tiền sử dụng đất & thuế.

Kết cấu chịu lực (móng, cột, dầm, sàn, tường xây thô) + mái. Chiếm ~55–65% giá xây dựng.

Gạch ốp, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh, điện chiếu sáng cơ bản. Chiếm ~35–45%.

Hệ cơ điện: điện, cấp thoát nước, điều hoà, thông gió, PCCC.

Đồ rời + đồ gỗ cố định + thiết bị bếp/vệ sinh cao cấp. Chiếm 15–25% chi phí xây dựng cho nhà ở dân dụng.

Thiết kế, xin phép, quản lý dự án, dự phòng phí, phí tư vấn — thường 5–12% tổng xây dựng.

Tổng chi phí xây dựng / tổng diện tích sàn quy đổi. Ở VN 2026: 5–7tr basic, 7–10tr standard, 10–14tr premium, ≥ 15tr luxury (VND/m²).

Cộng dồn có hệ số: móng 30–50%, mái BTCT 50%, sân thượng có mái 50%, tầng hầm 150%. Dùng khi báo giá xây dựng.

Gia cố móng khi nền đất yếu (khu vực HCM, ĐBSCL). Chi phí thêm 500k–1.5tr/m² đất.

Khoản dành riêng 5–10% tổng xây dựng để bù chênh vật liệu, phát sinh thiết kế. Không được bỏ qua.

Nhà thầu bao vật tư + nhân công + hoàn thiện theo báo giá cố định /m². Chủ nhà đỡ mệt nhưng khó kiểm soát chất lượng vật tư.

Chủ nhà mua vật tư, thuê thầu nhân công. Rẻ hơn 20–30% nhưng cần thời gian giám sát.

Tỷ lệ lấp đầy phòng/căn cho thuê trong kỳ. Căn hộ dài hạn: mục tiêu 85–95%. Condotel/short-stay: 55–75%.

Giá phòng bình quân/đêm với BĐS lưu trú ngắn hạn (condotel, homestay, khách sạn mini).

Doanh thu bình quân/phòng có sẵn = ADR × Occupancy. Chỉ số then chốt của mảng lưu trú.

Doanh thu thuê năm / giá trị BĐS × 100%. Chung cư HCM/HN hiện ~4–6% gross, 2.5–4% net sau chi phí.

Phí duy trì chung cư: 8k–25k VND/m²/tháng tuỳ hạng. Với BĐS cho thuê phải trừ khỏi tiền thu.

Chi phí lớn định kỳ: sơn lại 5 năm, thay điều hoà 8–10 năm, sửa hệ thống nước 15 năm. Ước 1–2%/năm giá trị nội thất.